購買土地(di)環節稅務常見問(wen)題

一、所得(de)稅交納疑難(nan)問題

土地出讓在項目公司推行差值扣減的標準是啥？

回應：依據《財政(zheng)(zheng)部、國家稅(shui)(shui)(shui)務總(zong)局關于(yu)明確金(jin)融、房(fang)(fang)地產開(kai)(kai)(kai)發、教育輔助服務等增值稅(shui)(shui)(shui)政(zheng)(zheng)策的通知》（稅(shui)(shui)(shui)務總(zong)局【2016】140號）第八(ba)條(tiao)要求：房(fang)(fang)產開(kai)(kai)(kai)發公(gong)司(si)（包含(han)好幾個房(fang)(fang)地產開(kai)(kai)(kai)發商構(gou)成的聯合）轉(zhuan)讓土(tu)地資(zi)(zi)源(yuan)向政(zheng)(zheng)府機(ji)構(gou)付款(kuan)土(tu)地資(zi)(zi)源(yuan)合同(tong)款(kuan)后，開(kai)(kai)(kai)設項(xiang)(xiang)目(mu)公(gong)司(si)對該轉(zhuan)讓土(tu)地資(zi)(zi)源(yuan)開(kai)(kai)(kai)展開(kai)(kai)(kai)發設計，另外(wai)合乎以下標準的，能夠 項(xiang)(xiang)目(mu)公(gong)司(si)按照規定扣減房(fang)(fang)產開(kai)(kai)(kai)發公(gong)司(si)向政(zheng)(zheng)府機(ji)構(gou)付款(kuan)的土(tu)地資(zi)(zi)源(yuan)合同(tong)款(kuan)。

房產開發公司、呼市財務費用項目公司(si)、政府機構三(san)方簽署變更協議或補充合(he)同，將土地資源(yuan)買受人變動為項目公司(si)；

政府機構轉讓土地資源的主要用途、整體規劃等標準不會改變的狀況下，簽定變更協議或補充合同時，土地資源合同款總金額不會改變；項(xiang)目公司的所有(you)股份由轉讓(rang)土地資源(yuan)的房產開(kai)發公司擁有(you)。

房地產開發商依照要求推行差值扣減向政府機構付款的土地資源合同款主要內容是啥？回應(ying)(ying)：依據(ju)《財政(zheng)部、國家稅(shui)務(wu)總局(ju)關于明確(que)金(jin)融、房(fang)地(di)(di)(di)(di)(di)產開發、教(jiao)育輔(fu)助服務(wu)等(deng)增值稅(shui)政(zheng)策的通知》（稅(shui)務(wu)總局(ju)【2016】140號）《營業稅(shui)改征(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)增值稅(shui)試點有關事(shi)項的規定》（稅(shui)務(wu)總局(ju)〔2016〕36號）第(di)一條第(di)（三）項第(di)10點中“向政(zheng)府(fu)機構付款(kuan)(kuan)的土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)資源(yuan)(yuan)合同款(kuan)(kuan)”，包含(han)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)資源(yuan)(yuan)買(mai)受(shou)人(ren)向政(zheng)府(fu)機構付款(kuan)(kuan)的征(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)收土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)和(he)(he)房(fang)屋拆(chai)遷(qian)補償(chang)花(hua)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)、土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)資源(yuan)(yuan)早(zao)期開發設(she)(she)計(ji)花(hua)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)和(he)(he)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)交易盈利(li)等(deng)。土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)資源(yuan)(yuan)早(zao)期開發設(she)(she)計(ji)花(hua)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)為政(zheng)府(fu)部門在征(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)用(yong)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)、拆(chai)遷(qian)補償(chang)安(an)置(zhi)賠(pei)償(chang)、“三通一平(ping)”或“七通一平(ping)”等(deng)將土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)資源(yuan)(yuan)由生地(di)(di)(di)(di)(di)黃變動(dong)為熟地(di)(di)(di)(di)(di)黃全過程中產生的花(hua)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)，實際(ji)包含(han)地(di)(di)(di)(di)(di)貌勘察費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)、征(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)收土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)賠(pei)償(chang)非、附屬(shu)物(wu)(wu)賠(pei)償(chang)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)（動(dong)遷(qian)賠(pei)償(chang)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)）、林(lin)(lin)地(di)(di)(di)(di)(di)類(lei)賠(pei)償(chang)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)、山林(lin)(lin)植物(wu)(wu)群落修復費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)、林(lin)(lin)地(di)(di)(di)(di)(di)類(lei)愿(yuan)意應(ying)(ying)用(yong)采伐費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)、應(ying)(ying)用(yong)林(lin)(lin)地(di)(di)(di)(di)(di)類(lei)擔保費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)、耕地(di)(di)(di)(di)(di)占用(yong)稅(shui)、基(ji)礎設(she)(she)施建(jian)設(she)(she)配套(tao)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)、公用(yong)事(shi)業基(ji)本建(jian)設(she)(she)配套(tao)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)、住宅(zhai)小區開發設(she)(she)計(ji)配套(tao)費(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)(fei)等(deng)。

二、合同印花稅交納疑難問(wen)題

呼市財務管理房產(chan)投資(zi)公(gong)司(si)、項目(mu)公(gong)司(si)、土地(di)資(zi)源單位簽署土地(di)資(zi)源選購行為(wei)主體合同補(bu)充協(xie)議，是(shi)不是(shi)再度交納合同印花稅(shui)？

回應：購地(di)合(he)同補充協議系三方對(dui)原土(tu)(tu)地(di)交易(yi)合(he)同主體的(de)變更(geng)協議，不(bu)屬于再(zai)(zai)度簽署土(tu)(tu)地(di)交易(yi)合(he)同書(shu)，不(bu)用再(zai)(zai)度交納合(he)同印花(hua)稅(shui)。

合同印(yin)花稅的交納(na)行(xing)為主體是(shi)房產(chan)投資公司還是(shi)項目公司？

回應(ying)：根據《中華(hua)人(ren)民國和國印(yin)花稅(shui)暫行條(tiao)例》第七(qi)條(tiao)要求(qiu)：應(ying)納(na)稅(shui)憑證(zheng)理應(ying)于書(shu)立或是堅振(zhen)時貼花紙。該條(tiao)文要求(qiu)合同印(yin)花稅(shui)交納(na)應(ying)是與(yu)土(tu)地單位(wei)簽(qian)署(shu)土(tu)地交易合同書(shu)的行為主體為標準。

三、土地稅交(jiao)納疑難問題(ti)

以轉讓或分享方法(fa)有償服務(wu)獲得土(tu)地使用權證(zheng)的，土(tu)地稅交納的算(suan)起(qi)點(dian)如何確定？

回應(ying)：根據稅(shui)(shui)務(wu)總(zong)局(ju)【2006】186號要(yao)求，以轉讓或出讓方(fang)(fang)法有償服(fu)務(wu)獲得土(tu)地(di)(di)使用(yong)權證的(de)(de)，應(ying)由(you)購(gou)(gou)買(mai)方(fang)(fang)從土(tu)地(di)(di)資(zi)源(yuan)轉讓協議承(cheng)諾(nuo)交貨(huo)土(tu)地(di)(di)資(zi)源(yuan)時間(jian)(jian)的(de)(de)下月起交納城(cheng)區土(tu)地(di)(di)稅(shui)(shui)；轉讓協議未承(cheng)諾(nuo)交貨(huo)土(tu)地(di)(di)資(zi)源(yuan)時間(jian)(jian)的(de)(de)，由(you)購(gou)(gou)買(mai)方(fang)(fang)從合同簽(qian)訂的(de)(de)下月起交納城(cheng)區土(tu)地(di)(di)稅(shui)(shui)。

若(ruo)土地交易合同書中沒有承諾交地時間，怎樣交納土地稅？

回(hui)應(ying)：依(yi)據稅(shui)務(wu)總局【2008】年152號要求，經營者因房(fang)地(di)產(chan)、土地(di)資源(yuan)的(de)(de)商(shang)品或(huo)(huo)支(zhi)配(pei)權(quan)情況(kuang)產(chan)生變(bian)化而依(yi)規停止房(fang)地(di)產(chan)稅(shui)、城(cheng)區土地(di)稅(shui)繳稅(shui)責任的(de)(de)，其(qi)應(ying)繳稅(shui)金的(de)(de)測算應(ying)截至房(fang)地(di)產(chan)、土地(di)資源(yuan)的(de)(de)商(shang)品或(huo)(huo)支(zhi)配(pei)權(quan)情況(kuang)產(chan)生變(bian)化的(de)(de)當月底。

房產公司開(kai)發設(she)計(ji)商業用(yong)地(di)的(de)土地(di)稅(shui)何時終止交(jiao)納(na)？

回應：現階段暫沒有確立的(de)文檔要求，在(zai)操作過程(cheng)中，全國各地(di)(di)稅(shui)務局終止征(zheng)繳房產公司(si)開發(fa)設計商業用地(di)(di)的(de)土地(di)(di)稅(shui)分(fen)三(san)種(zhong)：

開發設(she)計新(xin)項目獲得預售證，全部新(xin)項目商(shang)業用地(di)即停征土地(di)稅。

依據業(ye)主辦出土地使用證的總面積終止征繳相對總面積的土地稅。

依據簽合同的(de)市(shi)場(chang)(chang)銷(xiao)售總面(mian)積(ji)占(zhan)所有(you)可售總建筑面(mian)積(ji)的(de)占(zhan)比(bi)平攤出已市(shi)場(chang)(chang)銷(xiao)售的(de)土地(di)面(mian)積(ji)，終止征(zheng)繳(jiao)相匹(pi)配總面(mian)積(ji)的(de)土地(di)稅。

未辦(ban)運(yun)轉(zhuan)辦(ban)理手續的集體土(tu)地，由誰(shui)交土(tu)地稅？

回(hui)應：根(gen)據《財政(zheng)部.國際稅(shui)(shui)(shui)務總(zong)局關于集體(ti)土(tu)地城(cheng)鎮使(shi)用(yong)稅(shui)(shui)(shui)有關政(zheng)策的通知》（稅(shui)(shui)(shui)務總(zong)局【2006】56號(hao)要求(qiu)：城(cheng)鄉土(tu)地稅(shui)(shui)(shui)繳稅(shui)(shui)(shui)范疇(chou)內具(ju)(ju)體(ti)使(shi)用(yong)稅(shui)(shui)(shui)全民所有土(tu)地、但(dan)未辦(ban)(ban)土(tu)地使(shi)用(yong)權證(zheng)運轉辦(ban)(ban)理手續的，由(you)具(ju)(ju)體(ti)應用(yong)集體(ti)用(yong)地的企業和本人按照規定交納城(cheng)區土(tu)地稅(shui)(shui)(shui)。

四(si)、房(fang)產契(qi)稅交納疑(yi)難問題

土(tu)地資源轉性合同(tong)書是(shi)不是(shi)繳房產契(qi)稅？

回應(ying)(ying)：依據(ju)國(guo)稅發【2008】662號：“依據(ju)現(xian)行(xing)標準房產(chan)(chan)(chan)契稅現(xian)行(xing)政(zheng)策要求，對經營者因更(geng)改(gai)用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)性(xing)質(zhi)而簽(qian)署(shu)土(tu)地(di)(di)使用(yong)(yong)(yong)權證(zheng)轉讓(rang)合(he)同(tong)變更(geng)協(xie)議書或再(zai)次簽(qian)署(shu)土(tu)地(di)(di)使用(yong)(yong)(yong)權證(zheng)轉讓(rang)合(he)同(tong)書的，應(ying)(ying)征繳房產(chan)(chan)(chan)契稅。計稅基礎為因更(geng)改(gai)用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)性(xing)質(zhi)應(ying)(ying)補(bu)交的土(tu)地(di)(di)資源收益金(jin)及應(ying)(ying)補(bu)交政(zheng)府部門的其它雜費。”，因此土(tu)地(di)(di)資源轉性(xing)合(he)同(tong)書應(ying)(ying)征繳房產(chan)(chan)(chan)契稅。